Notariskosten bij de aankoop van een woning in België: wat betaalt u echt?

Notariskosten bij de aankoop van een woning in België: wat betaalt u echt?

Een woning kopen in België kost meer dan de vraagprijs alleen. Bovenop de aankoopprijs komen de notariskosten, en die vallen voor veel kopers als een verrassing. Wie een woning van €300.000 koopt, betaalt al snel €25.000 tot €35.000 extra aan kosten. Dat is geld dat u op voorhand moet hebben, want een bank financiert die kosten zelden mee.

Dit artikel geeft u een eerlijk en volledig overzicht van wat u kunt verwachten.

Wat zijn notariskosten precies?

De term "notariskosten" is een verzamelnaam voor drie verschillende kostenposten:

1. Registratierechten — een belasting die u betaalt aan de Vlaamse overheid
2. Notarieel ereloon — de vergoeding voor de notaris zelf
3. Aktekosten en diverse kosten — administratieve kosten, opzoekingen, attesten

Het grootste deel van wat mensen "notariskosten" noemen zijn eigenlijk belastingen. De notaris int die voor de overheid, maar hij houdt er zelf maar een klein deel van.

Registratierechten: de grootste kost

In Vlaanderen betaalt u registratierechten op de aankoopprijs van een woning. Het tarief hangt af van uw situatie:

3% — het verlaagde tarief Van toepassing als de woning uw enige gezinswoning wordt. Dit is het tarief voor de meeste particuliere kopers die hun eerste of enige woning aankopen.

Op een woning van €300.000 betekent dat €9.000 aan registratierechten.

12% — het standaardtarief Van toepassing als u al eigenaar bent van een andere woning en de nieuwe woning niet uw enige gezinswoning wordt. Dit tarief geldt voor investeringsvastgoed, tweede verblijven en professionele aankopen.

Op een woning van €300.000 betekent dat €36.000 aan registratierechten. Een wereld van verschil.

Recente update: vakantiewoning sluit 3% niet langer uit Tot voor kort nam VLABEL het standpunt in dat wie al eigenaar is van een vakantiewoning of chalet, geen recht heeft op het verlaagde tarief van 3%. Het Hof van Cassatie verwierp dit standpunt op 12 maart 2026. Wie een vakantiewoning bezit maar een nieuwe gezinswoning aankoopt, kan voortaan wél aanspraak maken op het 3%-tarief. Laat u hierover informeren door uw notaris.

Het abattement: een extra belastingvoordeel

Als u het verlaagde tarief van 3% geniet, heeft u in Vlaanderen ook recht op het abattement. Dat betekent dat de eerste schijf van €50.000 van de aankoopprijs vrijgesteld wordt van registratierechten.

In de praktijk: op een woning van €300.000 betaalt u 3% op €250.000 in plaats van op €300.000. Dat is een besparing van €1.500.

Het abattement geldt enkel als de woning uw enige eigen woning wordt en u er zelf in gaat wonen.

Het notarieel ereloon

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en degressief: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage. U kunt dit niet onderhandelen, alle notarissen rekenen hetzelfde tarief.

Bij een aankoopprijs van €300.000 bedraagt het notarieel ereloon ongeveer €3.500 à €4.000 exclusief btw. Daarbij komt 21% btw.

Aktekosten en diverse kosten

Bovenop het ereloon rekent de notaris een reeks vaste kosten aan voor opzoekingen, attesten en administratie. Denk aan:

• Hypothecaire getuigschriften
• Stedenbouwkundige inlichtingen
• Bodemattest
• Diverse administratieve opzoekingen

Die kosten bedragen doorgaans €1.000 à €1.500 in totaal.

Concreet voorbeeld: totale kosten bij €300.000

Kostenpost	Bedrag
Registratierechten (3% na abattement)	€7.500
Notarieel ereloon incl. btw	€4.500
Aktekosten en diverse kosten	€1.200
Totaal	±€13.200

Bij het standaardtarief van 12% loopt dat op tot meer dan €40.000 voor dezelfde woning.

Wie betaalt de notariskosten?

In België betaalt de koper de notariskosten. De verkoper betaalt doorgaans een kleiner deel voor zijn eigen akte, maar het leeuwendeel ligt bij de koper.

Als verkoper hebt u dus weinig last van notariskosten, maar het beïnvloedt wel wat een koper bereid is te betalen. Een koper die €300.000 biedt, weet dat hij in totaal €313.000 à €315.000 op tafel moet leggen. Dat heeft een impact op zijn maximale bod.

Wat betekent dit voor u als verkoper?

Als verkoper is het belangrijk om te begrijpen welke totale kost uw koper draagt. Een koper met een budget van €330.000 kan bij een woning van €300.000 net de bijkomende kosten dragen. Bij een woning van €320.000 zit hij krap.

Dat inzicht helpt u bij het bepalen van een realistische vraagprijs en het beoordelen van biedingen.

Weet u wat uw woning vandaag realistisch waard is? Bij HuisExpert vult u in twee minuten de kenmerken van uw woning in en krijgt u een gratis indicatieve richtprijs op basis van actuele marktdata in uw gemeente. Daarna brengen wij u in contact met een erkende BIV-makelaar die u een eerlijk advies geeft over prijs en strategie.

Geen druk. Geen verplichtingen. Wel de juiste informatie.